Come noto, l’emergenza epidemiologica di COVID 19 ha comportato la necessità per il Governo di adottare misure urgenti di contenimento del contagio sull’intero territorio nazionale che hanno dapprima fortemente limitato e successivamente precluso la possibilità di operare per la maggioranza delle attività imprenditoriali italiane. Questa situazione, inedita per gravità, oggettivamente imprevedibile ha comportato un forte stato di sofferenza economica da parte degli operatori del settore che hanno dovuto sospendere la loro attività al fine di rispettare le misure contenute nel DPCM.
FAQ CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI
Ho concluso un contratto di affitto di immobile ad uso commerciale, ma l’attività che vi esercito è stata sospesa dal DPCM. Il Decreto Cura Italia prevede per me delle agevolazioni?
Si, il Decreto Cura Italia prevede, all’articolo 65, un’agevolazione, il cosiddetto bonus affitti per negozi e botteghe, in favore dei lavoratori autonomi (negozianti, commercianti, artigiani ecc.) costretti a chiudere le attività per rispettare le misure restrittive imposte dal Governo. Si tratta di un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione versato o da versare nel mese di marzo 2020. Ne ha diritto il conduttore di immobile rientrante nella categoria catastale C1.
Dove posso verificare la categoria catastale dell’immobile?
La categoria catastale dell’immobile è generalmente indicata nel contratto di affitto.
L’attività commerciale da me svolta non rientra tra le attività sospese dal DPCM, posso usufruire ugualmente dell’agevolazione?
No, non può beneficiare della misura chi non sia stato costretto ad interrompere l’attività commerciale.
Il “Credito d’imposta per botteghe e negozi” è da intendersi applicabile anche ai contratti di affitto di ramo d’azienda e ad altre forme contrattuali che regolino i rapporti tra locatario e proprietario per gli immobili ad uso commerciale?
La misura in esame si applica ai contratti di affitto di negozi e botteghe, rimanendo esclusi i contratti aventi ad oggetto, oltre alla mera disponibilità dell’immobile, anche altri beni e servizi, quali i contratti di affitto di ramo d’azienda o altre forme contrattuali che regolino i rapporti tra locatario e proprietario per gli immobili ad uso commerciali.
Quali sono le modalità per richiedere il beneficio?
Il credito di imposta può essere riconosciuto solo in compensazione con quanto dovuto all’Amministrazione Finanziaria e può essere richiesto ed utilizzato al momento del pagamento dell’F24 dal 25 marzo 2020. Per poter godere della compensazione è necessario riportare sull’F24, nella sezione Erario alla colonna “importi a credito compensati”, il codice tributo 6914.
Quale rimedio offre l’ordinamento giuridico italiano al locatore in difficoltà con il pagamento del canone di locazione?
Il conduttore può chiedere al locatore alternativamente la sospensione del pagamento del canone di locazione ex art. 1256 c.c., la modifica degli accordi contrattuali ex art. 1467 c.c. o la risoluzione del contratto.
Cosa si intende per sospensione del canone di locazione?
Il conduttore può avvalersi dell’art 1256 c.c. 2° co, secondo cui “se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.
Ne discende che, fintanto che perduri l’emergenza sanitaria, il ritardo nel pagamento dei canoni non dovrebbe configurare responsabilità in capo al conduttore, che però al momento della cessazione dello stato emergenziale e a seguito della ripresa del proprio fatturato dovrà provvedere a corrispondere quanto non versato, indipendentemente da un suo diverso interesse economico che può eventualmente far valere sotto il profilo dell’eccessiva onerosità sopravvenuta ex art.1467 c.c.
Il locatore è obbligato a rinegoziare gli accordi contrattuali se richiesto dal conduttore?
Per il locatore è consigliabile rinegoziare gli accordi: l’art. 1374 c.c. stabilisce infatti che le parti sono obbligate non solo a quanto stabilito nel proprio accordo, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o in mancanza secondo gli usi o l’equità; ciò consente l’applicazione di “rimedi equitativi ulteriori”.
Inoltre il contratto deve essere eseguito secondo buona fede e il diniego di addivenire alla rinegoziazione potrebbe dare luogo all’insorgenza di una obbligazione risarcitoria in favore della parte pregiudicata (quantificabile in ragione della maggiore onerosità assunta dalla prestazione) e a due soluzioni tra loro alternative: eterointegrazione giudiziale ex art. 1374 c.c. ovvero la risoluzione del contratto.
Vi sono casi in cui il locatore non è tenuto a rinegoziare?
Il locatore può opporsi alla rinegoziazione se nel contratto di locazione sono presenti clausole di esclusione del rischio.
Quando è possibile risolvere il contratto?
Nei contratti a lunga durata, come i contratti di affitto ciò che ragionevolmente occorre è che il contratto prosegua. Al fine di poter richiedere la risoluzione del contratto deve sussistere uno forte squilibrio tra le reciproche prestazioni che conduttore e locatore vicendevolmente eseguono, elemento quest’ultimo non prevedibili al momento della conclusione del contratto e la riconducibilità della eccessiva onerosità a “eventi straordinari ed imprevedibili”, aventi connotati di oggettività e straordinarietà con riferimento alla fenomenologia della conoscenza.
La possibilità di fruire di quanto sopra indicato è limitata ai soli soggetti che, a causa delle misure governative, abbiano avuto una consistente riduzione delle proprie entrate, circostanza peraltro di cui si deve poter fornire la relativa prova, qualora si dovesse addivenire ad un contenzioso, salvo che nelle more non intervenga un provvedimento del Governo sul punto.
Quale soluzione scegliere?
Gli effetti giuridici della crisi economica generata dal Covid 19 sui negozi stipulati devono essere valutati ed esaminati caso per caso e il rimedio va scelto tenendo conto di una pluralità di fattori quali, a titolo meramente esemplificativo, l’assenza di soluzioni alternative che rendano possibile l’adempimento, la portata del testo contrattuale, l’esistenza di clausole specifiche, le modalità di esecuzione della prestazione.
Al fine di valutare la migliore strategia legale è consigliabile rivolgersi al proprio avvocato.
